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Upsizing and Downsizing

a vendre par le Proprietaire (A.V.P.P)

For Sale By Owner

 la preparation de votre maison

Positioning Your Home

un agent versus plusieurs agents

One Agent vs. Multiple Agents

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 Vos Papiers

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Pour respecter les lois du Quebec, faites un petit menage de vos documents et placez tous que vous avez dans une boite pour votre agent immobilier. Ne vous inquieter pas si vous n'avez pas tous les docuements - je vais vous aider dans se cas. Les suivants representent les documents les plus importants d'avoir: 

Le Titre de Propriété
La copie notariée authentique de l’Acte de vente que vous recevez à la date de possession. Il est dans l’obligation du vendeur de fournir un titre libre. Si un doute existe, consultez votre notaire. Eviter de recevoir une promesse d'achat avant d’obtenir ce document.

Document de Transmission
Si vous avez acquis une propriété par héritage ou par arrangement de divorce, il faut prouver que vous êtes propriétaire sous forme de document légal.

Procuration
Il faut obtenir une procuration si vous désirez autoriser quelqu'un le pouvoir de vendre votre propriété. Prenez note que ce genre de mandat devrait être très clair et précis devrait être approuvée par un notaire du Québec.

Certificat de Localisation ou d’Arpentage
Un arpentage est un plan démontrant les dimensions exactes d’une propriété. Vous pouvez vérifier auprès d’un arpenteur ou d’un notaire afin de déterminer les éléments qui seront nécessaires et les options vous étant offertes. S’il y a un ou des bâtiments sur la propriété, vous aurez à fournir un certificat de localisation.

Un certificat de localisation est un arpentage qui localise le(s) bâtiment(s) sur le terrain. Selon l’âge du document, il est possible que l’emplacement du puits, de la fosse septique, de l’entrée de voiture, des droits de passage et autres détails y soit indiqué. Un certificat de localisation est nécessaire pour prouver à l’acheteur, à la banque et au notaire qu’il n’y a aucun empiétement ou problème quelconque quant à l’emplacement de bâtiments ou de modifications du terrain. Ceci garantira également la conformité avec toutes les restrictions relatives aux bâtiments et les règlements municipaux. Les lois du Québec exigent que le vendeur fournisse et paye les frais relatifs à l’obtention du certificat de localisation, lorsque ce dernier doit être modifié de quelque manière que ce soit pour être conforme.  Contactez un arpenteur qualifié pour éviter qu’une vente ne soit pas éventuellement retardé ou annulé.

Taxe Scolaire et Municipale
Une copie du relevé de taxe sera requise comme preuve des sommes perçues. Ceci est l’une des questions les plus populaires auprès des acheteurs potentiels. Un reçu de taxes payées devrait être soumis pour obtenir un remboursement du notaire intermédiaire.

Renseignement pour le Système Septique
La plupart des acheteurs feront une offre conditionnelle à l’obtention d’une preuve que le système septique est conforme et fonctionne correctement. Votre bureau municipal peut émettre un certificat ou peut en avoir déjà un dans votre dossier, si le système avait été inspecté préalablement ou si un permit avait été émis lors de l’installation. Prenez le temps d’acquérir une copie de ce document, car il vous sera définitivement demandé. Si la municipalité n’a aucun document à cet effet au dossier, il y a possibilité d’effectuer une inspection et d’émettre une lettre déclarant qu’il n’y a aucun signe apparent de pollution ou de plainte contre le système. Contactez votre municipalité et ils pourront vous expédier le document nécessaire immédiatement.

Facture d’Électricité
Une copie de votre dernière facture d’Hydro démontrera la consommation annuelle d’électricité.

Facture de Combustible
Si vous avez une fournaise à l’huile, au gaz naturel, ou biénergie : fournir une copie du bilan annuel des factures démontrera les coûts de chauffage de votre maison.

Test d’Eau
Dans la plupart des cas, une offre est conditionnelle à ce que le vendeur fournisse un test d’eau potable provenant de leur puits (si vous avez un système privé).  Il est quand même assez simple de désinfecter un puits s'il faut. Une banque ne déboursera aucun montant d’argent sans ce test crucial. Il n’y a aucun moyen de passer outre.

ASSURANCE
Une copie récente de votre police d'assurance ou une facture démontrant le prix par année. Il est a noter qu'une nouvelle assurance pour un nouveau propriétaire peu occasionnée un problême (si votre propriété n'est pas comforme avec les nouveau standart de construction) car les compagnie d'assurance seront plus prudent pour une nouvelle police. Si l'acheteur ne peut assurer la propriété aucune banque ne dispercera les fonds pour un hypothèque ce qui occasionnera d'énorme problême pour les parties impliqués.

Reçus pour des Rénovations
La loi du Québec exige que toutes affirmations déclarées par un agent, incluant les rénovations ou tout autres améliorations apportées à votre propriété, doivent être prouvées par écrit à l’aide de factures ou de reçus. Si avez négligé de conserver de telles factures, il vous sera nécessaire d’émettre une déclaration par écrit confirmant les travaux achevés, pour promouvoir cette information aux acheteurs potentiels.

Bail
Si la propriété que vous désirez vendre est louée, vous devrez fournir une copie du contrat de location ou du bail.

Coût de l’Entretien de la Route et
Frais de l’Association
Si applicable, et incluant tout autre coût associé au propriétaire ou à l’entretien de la propriété.

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In order to ensure a smoother sale experience there are responsibilities that the Vendor is required by law to fullfill. The documents relating to your property should be in order to be presented to the real estate agent to review and place on file.  If you do not have all of them, don't worry. I can help out. The following are some of the most important papers to have on hand:

Title Deed
This is the authentic, Notarized copy of the act of sale when you acquired the property. If you do not have the deed you must see your Notary request a copy. It is the vendors obligation to provide clear title to the buyer. Always consult a Notary in order to resolve problems immediately prior to selling your home in order to have time on your side.

Transmission Documents
If the property was acquired through a family estate, divorce settlement or any other means, you will be required to provide the relevant documents for proof of ownership.

Power of Attorney
This document should be notarized by a Quebec notary if you wish to grant authority to sell your property through some other trusted person.  A general power of attorney is insufficient therefore it is highly advisable to speak directly with a Notary about this.

Certificate of Location and/or Survey
A survey is a plan or measured legal layout of your lot and building indicating the dimensions and angles of each border. Generally, the survey comes with a technical description describing the dimensions, legal rights and restrictions if any affecting the property. The Vendor will is required to provide a new updated survey if the old version is deemed to be inadequate or outdated by the acting Notary or if any modifications have been made to the current survey such as adding permanent structures (deck, pool, fence, etc). Surveys come in different forms therefore see a Notary in order to know what is required in the case of solely a land lot or a lot with a building on it.

A certificate of location is a type of survey which locates the buildings on the lot. Some certificates of location might indicate where the well, septic system, legal rights and other features are placed. A certificate of location is needed to prove to buyers, the bank and the Notary that there are no encroachments or problems with the location of the buildings or lot improvements. Also it will ensure conformity with building restrictions and bylaws.

Opinions vary as to whether to have the certificate of location updated: some advise to wait until you have had all your conditions fullfilled between Buyer and Seller in the promise to purchase in order to avoid paying for a new certificate if the deal falls through. Others advise to had it done in any case in order to avoid future delays cancellations once the transaction has been finalized prior to seeing the Notary for closure.

Municipal & School Tax Bills
Buyers often request information on municipal and school taxes applied to your property. Please have them up to date and on hand for your Notary and Real Estate Agent.

Septic & Well
Most promises to purchases (offers) are conditional to providing written proof that the septic system and well are in conformity with municipal by-laws. A certificate or letters from the municipality may speak to the condition of the well and septic depending on the municipality. It is advisable that Vendors obtain copies as they will be required by the banks, real estate agents and notaries. Also be prepared to empty your septic system prior to the act of sale and provide written proof (receipt) that this was done. Also be sure to have something in writing indicating that the septic is in working order.  Laslty be sure to conduct a water test on the well as the banks will not finance a well without the test results.

Electric Bill
A recent copy of your Hydro bill

Fuel Bills
Oil, gas or bi-energy furnace bills as well as oil supply bills.   Insurance
Yearly costs of home insurance. Keep in mind that new insurance policies for the buyer may not necessarily take into account your older insurance policies, especially in terms of aluminum wiring, older furnaces, etc. Please inquire directly with your insurance company.

Receipts for Renovations
The law requires that if you want your real estate agent to post improvements and renovations on MLS, the web and any source of advertising, that you keep and produce records to this end. If no such receipts were keps, then your alternative is to write a declaration of the work done to buyers. 

Rentals
If you own a property that is currently being rented to tenants, you may be required to produce the original leases.

Other Costs
Regulations and costs associated with ownership or maintenance of the property or condominiums and any copies of contracts held.

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 Upsizing and Downsizing

Questions et réponses
 

-1) Est-ce que j'aurai à payer deux hypothèques quand j'aurai acheté une nouvelle maison tandis que ma maison actuelle est à vendre ?
 

Oui, vous le devrez. Par conséquent, plus le prix de la maison que vous souhaitez vendre sera réaliste moins vous passerez de temps à payer deux hypothèques.
 

-2) Que se passe-t-il si je trouve une maison que je souhaite acheter, mais que je n'arrive pas à vendre celle que je possède présentement ?
 

Cette maison vous échappera… Cependant, vous pourriez soumettre une promesse d'achat qui serait conditionnelle à la vente de votre maison actuelle, vous accordant ainsi quelques semaines de répit pour vendre votre propriété actuelle. Encore une fois, plus le prix de la maison que vous souhaitez vendre sera réaliste, plus grandes seront les probabilités pour vous d'obtenir une promesse d'achat acceptée, de telle sorte que vous pourrez enfin présenter une offre ferme à l'endroit de la propriété que vous convoitez. Rappelez-vous que, tant que vous avez une offre conditionnelle en suspens à l'endroit de la prochaine propriété, on pourrait exiger de vous que vous rendiez ferme votre offre en deçà d'un délai spécifique, si le vendeur de cette propriété recevait une autre promesse d'achat qu'il souhaiterait accepter. Si vous n'êtes pas aptes à payer les hypothèques de deux propriétés, alors la maison sera vendue à l'autre partie.
 

-3) Si je rapetisse dois-je payer les taxes sur le montant de ma maison actuelle moins la valeur de ma nouvelle maison ?
 

Je pense que vous me questionnez à propos du gain de capital. La réponse d'ordre général à cette question serait ; Tant que vous avez vous-mêmes habité dans cette maison et que vous n'avez pas revendiqué de revenus de cette propriété, il n'y aura pas de gain de capital. Étant donné que chaque situation est différente, je vous conseille de consulter un comptable avant de vendre.

-4) Devrais-je vendre ma maison actuelle avant d'en chercher une nouvelle ?
 

Selon toute vraisemblance la réponse à cette question est oui ; Mais il est des situations où cela ne serait pas dans le meilleur de vos intérêts de le faire. Si vous avez une promesse d'achat ferme acceptée à l'endroit de votre propriété avant que vous-mêmes ne fassiez une promesse d'achat à l'endroit d'une autre, vous êtes en bonne position et avez un gros avantage sur quiconque serait en compétition avec vous pour la même propriété. De tous les acheteurs, un peu moins que la moitié a une propriété à vendre et, la plupart d'entre eux hésiteront à accepter une promesse d'achat conditionnelle à la vente de la propriété de l'acheteur. Pourquoi ? Bien, disons que les vendeurs acceptent une promesse d'achat et qu'il faille deux mois aux acheteurs pour vendre leur maison. Cela équivaudra à deux mois durant lesquels les vendeurs s'interrogeront quant à savoir si les acheteurs sont en mesure de conclure l'achat de leur propriété. Qu'adviendra-t-il si les acheteurs ne parviennent pas à vendre en deux mois ? Cela équivaudra à deux mois de mise en marché et d'acheteurs potentiels perdus. Ils accepteront une promesse d'achat conditionnelle si cela leur procure plus d'argent ou si cela leur est profitable d'une autre manière quelconque (c.-à-d., s'ils peuvent garder leurs électroménagers ou s'ils obtiennent une prolongation dans le délai de fermeture de leur offre, etc.).

-5) Puis-je utiliser le même agent pour vendre ma maison et pour m'en trouver une nouvelle ?

Absolument ! En fait, cela est préférable puisque cet agent connaîtrait non seulement tous les détails de la vente de votre propriété mais quels sont aussi vos goûts et vos préférences, ce qu'un autre agent ne pourrait pas savoir. Votre agent peut aussi vous faire gagner du temps et de l'argent en coordonnant les transactions tout en tenant compte des dates de conclusions de transaction des deux propriétés, de sorte que cela vous avantagera.

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Whether you are a growing family or your children have finally moved out, you may find the size of your present home is no longer suitable for your life style, you may be considering moving to a larger or smaller home. 

Questions and answers
 

1) Will I have to pay for 2 mortgages when I buy the new house while selling the old?
 

Yes you will, so the better priced the property you are selling the less time you will have to carry both mortgages.
 

2) What happens if I find a house I want but cannot sell the one I presently own.
 

You will lose that house... However, you can make an offer subject to the sale of your property and give yourself several weeks to sell your existing property. Again, the better the price on the house you are selling, the more likely you will be to get an accepted offer so you can firm up your offer on the new property. Keep in mind that while you have a conditional offer on the next property you may be asked to firm up your offer within an accepted period of time should the vendor receive another offer that they are willing to accept. If you don't have the ability to carry both properties, and you can't firm up the sale of your house, then they will sell the house to the other party.
 

3) If I am downsizing do I have to pay taxes on the amount of my current home less the value of my new home?

I believe you are asking about Capital Gains. The general answer to this would be so long as you have lived in the property yourself and have not claimed income from it, there will be no Capital gains. Every situation is different so I would consult with an accountant before you sell.
 

4) Should I sell my present home before looking for a new home?

In all likelihood the answer to this question would be yes, but there are situations where it may not be in your best interests to do so. If you have a firm accepted offer on your property before you make an offer on another, you have some position when negotiating and a huge advantage over anyone who may be competing with you on a property. A little less than half of all buyers have a property to sell and most sellers are hesitant to accept an offer subject to the sale of the purchaser's property. Why is that? Well, let us say the seller accepts the offer and it takes two months for the buyer to sell their house. That's two months that the seller has to wonder if the buyer will be able to finish the purchase of his or her property. What happens if they fail to sell in two months? That is two months of market time and potential buyers that the seller has lost out on. They will accept a conditional offer if it gives them more money then they thought they would get or if it does benefit them in some other way (i.e. keeping their appliances or if they need a very extended closing, etc.)

5) Can I use the same agent to sell my home and find me a new home?

 À vendre par le propriétaire (A.V.P.P.)

 For Sale By Owner (F.S.B.O)

Félicitations! Vous venez tout juste de courageusement faire le premier pas pour vendre !

Qu'est-ce qui est vraiment le mieux pour vous ? Vous seul pouvez en décider !

Ne vous devez-vous pas à vous-mêmes d'effectuer au moins un minimum de recherches ? Qui sait ? Après tout, je suis peut-être à la recherche d'une propriété qui se situe justement dans votre échelle de prix pour un de mes clients acheteurs, présentement ! Qu'avez-vous à perdre ?

Peut-être qu'un voisin, ou même un visiteur qui roulait devant en voiture, vous fera une offre raisonnable de telle sorte que vous épargnerez la commission. Si tel est le cas, alors félicitations ! Votre transaction se rendra-t-elle jusqu'au transfert des titres sans anicroche légale ou financière ? Les étapes incontournables pour vendre sa maison comprennent : Préparer la maison ; fournir les divulgations légales ; faire la publicité ; procéder aux visites des lieux ; procéder à la négociation, ou aux négociations ; commander les travaux de titres ; planifier les heures d'inspection ; obtenir les évaluations ; traiter les questions légales puis ; conclure la transaction. Votre expérience antérieure de la vente d'une maison pourrait vous être utile, si la situation et la fourchette de prix étaient semblables. Apprenez-en davantage en lisant à propos des tâches décisives.

Votre horaire et vos finances peuvent aussi être utiles.
 

Êtes-vous prêts à consacrer des soirées et des fins de semaine entières à attendre que des acheteurs vous appellent ? Êtes-vous confortables avec les frais qu'encourra votre publicité ? Êtes-vous familiers avec les formulaires et les autres documents reliés à l'immobilier ? Avez-vous choisi les bons notaires/avocats (ils travaillent habituellement à un taux horaire) et les bonnes compagnies de recherches de titres pour vous représenter ? Serez-vous confortables de recevoir vous-mêmes des étrangers chez vous pour la visite des lieux ? Saurez-vous comment vous assurer qu'avant tout ils se qualifient financièrement ?

Peut-être que cela ne vous dérange pas de recevoir des visiteurs, et des "offres" à prix dérisoires ? Soyez prêts. La plupart des "acheteurs" d'A.V.P.P. sont de simples curieux, des "pêcheurs qui tendent leur ligne à l'eau pour taquiner le poisson". D'autres sont de sérieux acheteurs, constamment à la recherche d'aubaines, à la recherche "du vrai vol" ; alors que très souvent, tout ce qu'ils auront à offrir c'est le moins possible, en fait presque rien et, bien que la pancarte A.V.P.P. puisse au début procurer l'impression d'être une bonne stratégie, cela se transforme habituellement en une occasion rêvée de s'en tirer avec l'aubaine du siècle. En moyenne, la promesse d'achat obtenue d'une pancarte A.V.P.P. se situe généralement toujours en deçà du prix initialement demandé. Une promesse d'achat inférieure peut finir par paraître alléchante, quand on finit par se faire avoir à l'usure. J'espère que cela ne vous arrivera pas. Les choses pourraient se dérouler bien mieux si vous permettiez à quelques agents de faire procéder l'agent d'un acheteur à la visite de votre maison en échange d'une légère rémunération de démarchage, quoique de cette manière vous ratiez tout de même nettement l'occasion de profiter des avantages d'une mise en marché MLS® / S.I.A.® où des centaines d'agents et leurs clients acheteurs peuvent accéder directement à la fiche descriptive de votre maison. Téléphonez-moi, ou envoyez-moi un courriel, pour plus de détails au: 613-323-5656 ou à mlederman@royallepage.ca.

Que se passerait-il dans le cas où votre maison se qualifierait et que je puisse la vendre ? Seriez-vous au moins prêts à considérer de faire appel à mon expertise professionnelle pour vous assister ?

Je crois être en mesure de pouvoir mettre plus d'argent dans votre poche que si vous tentiez de vendre tout seul, par vous-mêmes. Des recherches ont démontré que les acheteurs qui travaillent assistés par un courtier immobilier sont PLUS enclins à payer pratiquement le plein prix et même le PLEIN prix de la valeur marchande. Les maisons inscrites auprès de courtiers immobiliers ont tendance à se vendre plus rapidement, avec un nombre moins élevé de visites et, à des prix plus élevés. Si vous vendiez plus rapidement, vous pourriez épargner quelques versements hypothécaires !

Mon but, en quelques 20 minutes ou moins, est de vous apprendre comment vendre plus rapidement et, comment vendre pour plus. Si vous économisez du temps tout en faisant plus d'argent en ayant recours à mes services, alors tout le monde est gagnant !

Je m'occupe de tous les frais de mise en marché et de la publicité jusqu'à ce que votre maison se vende ; lesquels ne vous auront rien coûté si votre maison ne se vend pas au prix que vous voulez. Retenez mes services et engagez simultanément des centaines de courtiers et d'agents immobiliers qui eux-mêmes se dévouent à leur tour pour trouver la maison de rêve de leurs propres acheteurs QUALIFIÉS.

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Congratulations! You just took the first courageous step in selling!

What is really best for you? Only you can make that decision!

Don't you owe it to yourself to at least investigate? I may be working with a buyer in your price range, right now! What have you got to lose?

For Sale By Owner (FSBO) just might work for you!

Perhaps a neighbour or drive-by visitor will make a fair offer so you can save a commission. If so, I congratulate you! Will your deal go all the way to deed transfer without a legal or credit hitch? Necessary steps include preparing the house, completing the legal disclosures, advertising, showing, negotiating, ordering title work, scheduling inspections, getting appraisals, handling legal issues, and closing. Your past experience with selling a home may help if it was in a similar price range. Read more about critical tasks.

Your schedule and finances may also help

Can you give up nights and weekends to wait by the phone for buyer's calls? Are you comfortable paying for all the advertising? Are you familiar with the forms and documents? Have you lined up the right lawyers (lawyers charge by the hour) and title companies to serve you? Will you be ok with letting strangers inside your home? Can you make sure they are qualified first?

Perhaps you won't mind showings and lowball offers from the "tire kickers"?

Be prepared. Most FSBO BUYERS are merely curious. Some are real buyers looking for a deal or a "steal"; they often want to offer you as close to nothing as possible and although that "For Sale By Owner" sign might appear to be a great start, it usually translates for buyers as an opportunity to get the steal of the century. The average FSBO offer is usually significantly lower than the asking price. A low offer can end up sounding good if they wear you down. I hope that won't happen to you. Things might work better if you allow agents to show your home in exchange for a small Buyer Agent fee but you would still miss out on the additional marketing power of MLS where hundreds of agents and their buyers can directly access your home's listing. Call or email me for details: 613-323-5656.

What if your house qualifies & I can sell it? Would you at least consider using my experienced professional help?

I believe that I can put more money in your pocket than selling alone. Research proves that buyers working with Realtors® are MORE willing to pay close to or FULL market price. Realtor® listed homes tend to sell faster, with fewer showings, at higher prices. If you sell faster, you could save a few mortgage payments!

My goal, in 20 minutes or less, is to show you how to Sell Faster and Sell For More. If you save time and make more money with me than on your own, then everybody wins!

I pay all marketing and advertising costs until your house sells. There is no fee unless the house sells at a price you accept. Hire me and you get hundreds of area Realtors® who are each working with QUALIFIED buyers.

Critical Tasks to Sell

la preparation de votre maison

Positioning Your Home

Dans un marché qui est en trein de changer, un marché qui se transforme dans une étape equilibré ou les acheteurs commencent a diminuer et les vendeurs commencent a augmenter leurs nombres,

ca devien plus en plus important de prendre le suivant serieusement: 

Preparez votre maison!

Pour La Vente et Contre la Concurrance!

Demandez a Michael quels coupons il peut vous offrir pour epargnez sur les services d'une professionelle 'STAGER'.

In a changing market, one that is transforming itself as we speak into a balanced market where buyers are beginning to diminish and sellers are beginning to grow in numbers,

it has become more and more significant to take the following seriously: 

Position your home and Stage!

For a successful Sale and Against the Competition!

Ask Michael about his coupon savings which I am offering to help you save on staging services by a professional STAGER.  

recrutement de plusieurs agents

 Engaging multiple agents

Le contrôle de l'information lors de la négociation d'une vente est d'une importance capitale à l'obtention d'un montant à prix d'or. Avec plusieurs agents qui représentent votre propriété, vous ne savez pas ce qui est divulgué et comment cela affecte le processus de négociation.

Quand un acheteur avisé voit une maison inscrite auprès de plusieurs intervenants, il choisira d'acheter la propriété par l'entremise de l'agent qui lui obtiendra le meilleur prix. Vous vous devez d'avoir recours aux agents négociateurs les plus habiles pour transiger auprès des acheteurs les plus avertis ; Puisqu'un meilleur agent vendra votre maison à meilleur prix.

Les probabilités qu'un agent vende une inscription ouverte sont moindres que celles qui motiveront le même agent à vendre une propriété pour laquelle il est l'agent contractant exclusif. Par conséquent, ces propriétés retiennent moins l'attention, et ne sont pas la priorité des agents plus en demande, spécialement d'agents qui ont habituellement une grande banque de clients vendeurs qui leur accorderont davantage les droits exclusifs de vendre leur maison.

Ces agents seront davantage intéressés par la vente de votre maison, afin d'obtenir leurs commissions, avant même que d'autres agents ne le soient ou ne le seraient afin d'obtenir le meilleur prix pour votre propriété.

Un agent est en bien meilleure position de négocier le meilleur prix pour vous lorsqu'il fait lui-même affaire avec tous les acheteurs potentiels dont il a lui-même le contrôle. Cela risque de s'embrouiller très facilement lorsque vous devez négocier avec disons les trois agents mandatés de trois acheteurs potentiels différents. La plupart du temps cela se résume en conseils conflictuels entre les différents agents qui tentent de protéger leur droit d'obtention de la commission qui résultera de la vente.

The control of information in the negotiation of a sale is of paramount importance to achieving a premium price. With multiple agents representing your property, you don’t know what is being said to potential buyers and how this affects the negotiation process.

When a smart buyer sees a property listed with multiple agents, they will choose to buy the property through the agent that will get them the best price. You need to have the hottest buyers to be dealt with by the most skilled negotiator, as a better negotiator will sell your property for more money.

There is a significantly lower probability that an agent will sell a property that is open listed as opposed to a property that they have the sole rights to sell. Therefore, these properties get the least attention or priority, especially from the better agents, who will usually have plenty of sellers willing to give them sole rights to sell their home.

The agent will be more concerned about selling your home before other agents, so they get paid, than they will be about making sure that the property is being sold at the highest possible price.

An agent is in a much better position to negotiate the best price for you when they are dealing with, and have control of, all of the potential buyers. It can become very messy when you have three potential buyers being dealt with by three different agents. Most of the time this results in a conflict of advice as each agent is trying to protect their right to earn the commission on the sale.

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